Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous avez le choix entre l’occuper ou le louer. Dans le cas d’un investissement pour du locatif, vous prenez le statut de « propriétaire non-occupant ». Le propriétaire non-occupant est une personne physique ou morale, titulaire d’un droit de propriété qu’il n’occupe pas lui-même…
Soit parce qu’il loue son bien, soit parce qu’il le prête gratuitement ou parce qu’il est vide. Ce bien, comme tout bien, doit être assuré par un contrat presque semblable à la multirisque habitation. À la différence qu’il couvre les dégâts provoqués aux installations ou aux bâtiments lorsque le locataire n’est pas responsable ou quand le logement est vide.
L’assurance habitation propriétaire non-occupant c’est quoi ?
Cette assurance est souvent utilisée lorsque le logement n’est pas occupé. Elle n’est pas la même que l’assurance que l’on doit prendre lorsque l’on occupe un logement : la multirisque habitation (propriétaire occupant ou locataire). Ce contrat va permettre au propriétaire de couvrir son logement de divers risques comme les fuites d’eau, les courts-circuits d’où peuvent découler des incendies. Cela couvre également les dommages que ces avaries pourraient provoquer chez vos voisins.
Si le logement est loué, normalement le locataire doit souscrire une multirisque habitation. Mais ce n’est pas toujours le cas, ou bien, ces multirisques ne couvrent que les biens du locataire. Avec l’assurance des propriétaires bailleurs non occupants, vous couvririez donc les dommages sur votre bien, dans le cas d’un sinistre ou d’une avarie dont le locataire ne serait pas responsable.
Sachez tout de même que depuis la Loi Alur de 2014, si le locataire ne présente pas d’attestation d’assurance, le propriétaire peut souscrire une assurance à sa place. Et répercuter le coût sur le montant des loyers.
Une assurance propriétaire non-occupant, est-ce obligatoire ?
Dans les faits, votre locataire est obligé de souscrire un contrat multirisque habitation, mais comme dit plus haut, la couverture peut ne pas être optimale. En revanche, il n’existe aucune obligation quant à la souscription d’une assurance propriétaire non-occupant si le logement est vide ou loué. En revanche, dans le cas d’un logement situé en copropriété, elle devient obligatoire. Et ce, de manière à couvrir les équipements du logement quand celui-ci est vide.
Cependant, l’assurance propriétaire non-occupant reste fortement recommandée, d’autant plus qu’elle n’est pas forcément très chère. Elle revient souvent moins cher qu’un contrat multirisque habitation. En effet, cette assurance protège le propriétaire du bien immobilier en dehors de l’assurance de la copropriété, de celle des voisins et des locataires.
Si un sinistre provient des parties communes, et que pour diverses raisons, il n’est pas géré par les différentes parties (copropriété, voisin, locataire) alors l’assurance propriétaire non-occupant entrera en jeu. L’assurance propriétaire non-occupant permet également un avantage fiscal non négligeable. En effet, si vous louez votre bien, votre cotisation est déductible de vos revenus fonciers. Si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000€, la déduction est obligatoire, sinon le choix vous incombe.
L’assurance propriétaire non-occupant, que couvre-t-elle ?
Concrètement cette assurance propriétaire non-occupant pallie les manquements des assurances multirisques habitations classiques. Elle vient en complément de l’assurance du locataire ou de la copropriété.
Ainsi les dommages couverts par le contrat propriétaire non-occupant sont les suivants.
La garantie recours des locataires ou trouble de jouissance
Celle-ci couvrira la responsabilité civile du propriétaire en cas de vice de construction ou de défaut d’entretien à l’intérieur même du logement. Quant au trouble de jouissance, il apparaît lorsque le locataire ne respecte pas les conditions d’utilisation mentionnées dans le bail locatif.
La Garantie des risques locatifs
Qu’il s’agisse d’un dégât des eaux, d’une explosion ou d’incendie, elle couvrira tous ces problèmes en cas de logement vide. Si le logement est occupé, c’est la multirisque des locataires qui prendra en charge ces sinistres.
Une garantie « Recours des Voisins et des Tiers »
Celle-ci aide le propriétaire non-occupant à se couvrir au titre de la responsabilité civile. Dans le cas par exemple d’un sinistre d’un voisin provoquant des dommages à votre bien. Cette garantie couvre également plaintes et éventuels recours déposés par la copropriété ou des voisins.
La garantie des biens mobiliers
Dans le cas d’un logement loué meublé et avant que les futurs locataires ne prennent le relais, cela permet de garantir l’ensemble du mobilier présent dans le logement.
La garantie contre le vol
Cette dernière protège vos meubles, toujours dans le cas d’un bien, loué, meublé.
Les événements climatiques
Lors de catastrophes naturelles comme la neige, le vent, les tempêtes, la foudre, l’assurance propriétaire non-occupant garantira votre bien. Cette garantie est importante tant les événements climatiques peuvent être soudains et dévastateurs !
Qui est responsable en cas de sinistre dans un bien non-occupé ?
Il s’agit de distinguer les cas suivants :
- Si le sinistre provient des parties communes de l’immeuble, alors l’assurance de la copropriété couvrira les dommages.
- Ensuite, si le sinistre provient d’un autre appartement et se propage à votre bien, la logique veut que ce soit l’assurance de votre voisin qui couvre les dommages.
- Enfin, si le sinistre provient de votre appartement alors qu’il est inoccupé, l’assurance propriétaire (ou bailleur) non-occupant se révélera essentielle puisque c’est elle qui couvrira les dommages. À défaut, les frais de remise en état de votre bien et des éventuels biens de votre voisin seront à vos frais.
Quelles sont les garanties supplémentaires possibles ?
Comme pour tout contrat d’assurance, il y a les garanties de base, que nous avons citées plus haut, et celles qui peuvent être ajoutées moyennant une cotisation plus élevée.
- Le remboursement par l’assurance des loyers impayés en cas de défaut de paiement du locataire.
- Le remboursement des détériorations du logement et les frais de contentieux le cas échéant.
La plupart du temps, les compagnies d’assurance exigent que le locataire soit en contrat à durée indéterminée (CDI) et perçoive au minimum trois fois le montant du loyer (hors charge).
Les garanties optionnelles
Lors de la souscription d’une assurance propriétaire non-occupant, il vous sera proposé certaines garanties complémentaires. Que vous souhaitiez garantir les éventuels dommages causés par votre locataire ou les longues périodes sans locataire, voici les garanties complémentaires possibles :
- La garantie départ prématuré du locataire : cette garantie permet de prendre en charge trois mois de loyer en cas de décès du locataire ou en cas de non-respect du bail par le locataire.
- La garantie protection et détérioration des lieux : cette garantie couvrira la remise en état s’il y a des dégradations par le locataire lors de l’état des lieux.
- La garantie perte de revenus pour les délais entre deux locations.
Combien coûte une assurance propriétaire non-occupant ?
Comme pour tout contrat d’assurance, les tarifs varient en fonction de la surface du logement et du lieu où il se trouve. Cela varie également si le logement est loué meublé ou vide mais aussi selon le taux d’occupation de l’année, l’absence de locataire réduisant les risques pour les sociétés d’assurances.
Par exemple, un appartement de 50 m² situé à Nantes, coûterait environ 8€ par mois. Assurer un appartement de 200 m² à Paris reviendrait à 13€ par mois. Pour estimer le prix d’une assurance propriétaire non-occupant, il faut savoir qu’on la considère généralement à environ 1.5% du loyer.
Pour conclure, l’assurance propriétaire non-occupant, même si elle n’est pas obligatoire, reste fortement conseillée. Concrètement, si un sinistre se déclare en l’absence de tout occupant, propriétaire ou locataire, l’assurance ne couvrira pas les dégâts ! Imaginons un dégât des eaux à la suite de très basses température et dans un logement vide. Au dégel, si les canalisations se rompent et inondent l’appartement vide, les dégâts pourront être considérables.
L’assurance propriétaire non-occupant pourra couvrir le dégât des eaux, les dommages dans l’appartement, mais également les dommages collatéraux, aux voisins ou à la copropriété. Cette assurance ne coûte finalement pas excessivement cher et vous pouvez la répercuter sur vos loyers… En revanche, elle peut à coup sûr vous sauver la mise en cas de sinistre.