Investir dans l’immobilier neuf : les avantages

Vous avez peut-être décidé de devenir propriétaire en 2021 ? Mais vous hésitez peut-être encore entre acheter du neuf ou de l’ancien. Réaliser un investissement immobilier est une décision qui ne se prend pas à la légère. Que ce soit pour y vivre, pour en faire un revenu locatif, ou pour vous constituer un patrimoine, investir est un projet important, parfois même un projet de vie.

Si vous décidez d’acheter du neuf, la plupart du temps, l’achat se fait sur plan. Mais comment choisir le bon promoteur ? Comment sélectionner l’emplacement idéal ? Quels sont les avantages réels d’investir dans du neuf plutôt que de l’ancien ? On vous explique tout.

Quels sont les avantages d’un achat dans l’immobilier neuf ?

L’achat d’un logement en VEFA (Vente en l’Etat de Futur Achèvement) nécessite de se poser les bonnes questions. Mais également de questionner votre promoteur de manière concise.

La plupart des achats d’immobilier neuf se font en VEFA, donc sur plan. A la différence de l’ancien, le logement neuf peut s’adapter à vos envies ou à vos besoins. C’est le cas dans l’achat pour un investissement locatif par exemple. L’achat en VEFA offre également des avantages financiers :

• Frais de notaire réduits (2 à 3% du prix d’achat au lieu de 7 à 8% dans l’ancien)
• Prix d’achat moins élevé que dans l’ancien
• Factures énergétiques plus basses
• Charges et coûts d’entretien des parties communes moins onéreuses dans le cas d’un appartement
• Garantie constructeur, qui permet de faire réparer divers dysfonctionnements qui pourraient être constatés après la livraison.

Les normes BCC

Les normes de construction allègent in fine les charges. Les nouvelles normes de construction environnementales (BCC) vous permettent de réaliser les meilleures opérations. De ce côté-là, les avantages de l’immobilier neuf sont nombreux, et vous permettent de réaliser de bonnes affaires. Par exemple, les normes BCC classent un logement à haute performance énergétique. La consommation énergétique globale ne doit pas dépasser 50 kWh par an et par m². La valeur est cependant à nuancer en fonction de la zone géographique dans laquelle est située le logement.

Dans une région chaude, la consommation se situera autour de 40 kWh par an, et autour de 75 kWh dans une région plus froide. Pour valider les normes BCC, le chauffage, la ventilation, l’eau chaude, l’éclairage et une éventuelle climatisation. A titre de comparaison, une maison traditionnelle consomme en moyenne entre 150 et 270 kWh par an et par m². Les locataires n’auront aucun mal à choisir un logement BCC, réduisant largement leurs factures énergétiques.

Ces normes sont draconiennes et ne laissent pas de place au hasard, en revanche, pour vous comme pour le locataire, elles sont un gage de réduction de vos factures énergétiques.

Les droits de mutations

Appelés aussi droits d’enregistrement, les droits de mutation sont les taxes que perçoit un notaire lors de la transaction. Lors d’un achat dans l’ancien les « frais de notaire » tournent autour de 8% du prix d’achat. Pour un logement neuf, ceux-ci se voient réduits à 1,5%. Ceci ayant été mis en place pour tenter de combler le manque de logements en France, estimé entre 500 000 et 800 000.

La sécurité

Lorsque vous achetez de l’ancien, les déconvenues peuvent parfois engendrer d’énormes frais non budgétisés (vices cachés, murs fissurés, infiltration…). En revanche, acheter du neuf vous met à l’abri de ces biens mauvaises surprises ! En effet, un achat dans le neuf est sécurisé par la garantie décennale. Cette garantie immobilière offre donc aux propriétaires 10 ans pendant lesquels tous travaux ou vices apparus après l’achat resteront à la charge du promoteur. D’où l’importance également de choisir un promoteur ayant les « reins solides » !

L’attrait locatif

Les futurs locataires seront plus prompts à choisir un logement neuf, voire jamais habité plutôt qu’un logement ancien même si celui-ci est sain. En effet, logement ancien est parfois synonyme de consommation énergétique importante, d’isolation à revoir ou de travaux à prévoir. Avec un logement neuf, le locataire se projettera plus facilement et n’aura qu’à poser ses meubles et ses valises le jour de la signature du bail. Les logements neufs sont désormais souvent basse consommation et c’est un élément primordial pour les futurs locataires… Dans l’ancien, les factures d’électricité ou de gaz peuvent parfois être très salées et rebuter les locataires.

Comment choisir l’emplacement parfait ?

Investir dans l’immobilier neuf se réfléchit sur le moment, mais aussi pour le futur : la location ou la revente. Dans le cas de la location, pour éliminer le risque de « vacance locative », mieux vaut donc choisir l’emplacement le plus « parfait » possible. A l’heure actuelle, les éco-quartiers ou les quartiers rénovés sont probablement les meilleurs emplacements pour investir dans le locatif. N’omettez jamais de vous renseigner sur les différents quartiers d’une ville, certains mieux cotés auront plus de chances de répondre à vos besoins de futur propriétaire. Pensez également à vérifier les proximités du lieu… Un appartement proche des commerces et transports ou des espaces verts sera plus « séducteur » qu’un quartier éloigné de toutes commodités.

Enfin, pour être absolument sûr de l’emplacement, renseignez-vous dans les mairies pour connaître les travaux prévus sur 10 ou 15 ans… Mais également pour connaître le nombre de logements vacants dans la commune. Moins il y aura de logements disponibles, plus vous aurez de chances de le louer rapidement.

Quelle surface pour mieux louer ?

Il n’y a pas vraiment de règles quant à la surface d’un logement à mettre en location. Cela dépend de nombreux critères… Si vous visez une clientèle familiale, alors il faudra investir dans une plus grande surface que si vous visez un jeune couple. Cela dépend également de la ville choisie et de votre propre budget, le studio étant l’investissement idéal pour les petits budgets de l’acheteur comme du futur locataire. Une surface plus petite a en effet une meilleure rentabilité par rapport à son prix de location. Dans les villes à fort potentiel d’étudiants ou d’emplois, les petites surfaces sont les plus recherchées.

Les grandes surfaces intéressent plus les familles avec enfants, ce qui permet souvent au propriétaire de s’assurer de la pérennité et du bon paiement des loyers. Les jeunes locataires ou étudiants sont plus souvent amener à déménager qu’une famille qui s’installe pour plusieurs années. En revanche, à la revente, les grandes surfaces offrent souvent une meilleure plus-value que les petites.

Comment choisir son promoteur immobilier ?

Un promoteur se choisit par plusieurs critères… Mieux vaudra faire affaire avec un promoteur dont la réputation n’est plus à faire et qui possède déjà quelques années d’expérience. Les garanties seront plus sécurisantes pour l’acheteur. Choisir un promoteur affilié immobilier dans un groupe de bonne réputation permettra d’éviter les abandons de chantier ou les malfaçons à la livraison.

N’hésitez pas à vous renseigner également sur la solvabilité du promoteur, ainsi que sur ses réalisations antérieures à votre programme. Enfin, rien ne vous empêche de vous rendre sur les lieux du programme de construction afin de juger par vous-même de la qualité des prestations fournies par votre futur promoteur.

Tous les promoteurs récents ne sont pas de mauvais promoteurs, mais ceux ayant pignon sur rue vous garantissent une sécurité financière, ainsi qu’une sécurité quant à la livraison des biens en temps voulu.

L’Etat vous aide aussi !

L’Etat incite les investisseurs à acheter des logements neufs. Pour se faire, plusieurs aides sont disponibles et peuvent vous permettre de réaliser de belles affaires.

• Exonération de la taxe foncière pendant les deux années suivant l’achat du bien.
• Réduction d’impôt de 6000€ maximum par année et par foyer fiscal sur 6 à 9 ans. La réduction d’impôt peut être prolongée de 3 ans soit 12 ans en tout. Ce qui amène à une réduction maximale de 21% du prix du bien. Ce dispositif entre dans le cadre de la Loi Pinel.

Qu’est-ce que la Loi Pinel ?

Le dispositif Pinel tient son nom de Sylvia Pinel, ministre du Logement sous les gouvernements Valls. C’est une disposition du Code général des impôts qui existe depuis 2015. Elle offre une réduction d’impôts sur le revenu lorsque l’on investit dans du locatif neuf. A condition que l’investisseur s’engage à louer son bien, nu, en tant que résidence principale, pendant 6 ans au moins. Les biens doivent être loués à un prix inférieur de 20% du prix du marché et les revenus des propriétaires sont plafonnés.

Cette loi Pinel a pour objectif d’inciter à l’investissement des contribuables dans l’immobilier neuf ou dans une future construction. Cette loi vaut également lors de la transformation d’un local pour en faire un logement, devant son succès, elle a été reconduite jusqu’en 2022 en novembre 2020.

Il faut préciser que celle loi vaut dans les zones tendues (A, Abis et B1). On entend par zones tendues, les zones géographiques où la demande est supérieure à l’offre. La Zone Abis comprend Paris et la petite couronne (29 communes). La Zone A intègre le reste de la région Île-de-France, la Côte d’Azur et la partie française de l’agglomération genevoise. Quant à la zone B1, elle concerne toutes les agglomérations de plus de 250 000 habitants et certaines villes moyennes comme Bayonne ou Annecy.

Les financements aussi sont avantageux !

Quand vous achetez du neuf, l’achat à crédit est plutôt recommandé. En effet, vous allez investir sans disposer de la somme mais en plus déduire les intérêts de votre crédit. Les revenus locatifs diminueront votre résultat foncier mais également votre imposition sur vos loyers perçus. L’assurance du crédit est également déductible… Un avantage de plus, car elle permet aussi une parfaite protection familiale.

Si vous investissez dans le neuf pour votre habitation principale, il existe le prêt à taux zéro. Ce prêt vous permet de financer une partie de l’achat de votre future résidence principale. Attention cependant, le prêt à taux zéro se contracte sous condition de revenus. Il ne faut pas non plus avoir été propriétaires dans les deux années précédents la demande de prêt. Pour les primo-accédants, il permet souvent d’être l’apport au prêt immobilier classique. C’est un prêt aidé par l’Etat qui permet d’emprunter sans intérêt. Le prêt à taux zéro se couple à un PAS (Prêt d’accession sociale), à un prêt conventionné, à un prêt immobilier bancaire, à un prêt épargne logement ou à un prêt complémentaire (Action Logement).

Vous vous constituez un patrimoine pour l’avenir…

Investir dans l’immobilier neuf, peut être le départ d’une vie de ce que l’on appelait « rentier » ! La pierre est une valeur refuge, un investissement pérenne et qui ne peut que rapporter aux propriétaires si tous les conseils précédents ont été appliqués. Evidemment, lorsque vous vendrez votre bien, il entrera en concurrence avec les biens anciens… Mais ayant été acheté neuf, il se revendra plus facilement que les plus anciens des logements dits anciens. Investir dans l’immobilier vous constituera un patrimoine, que vous pourrez à votre tour transmettre à vos descendants.

Alors, acheter du neuf ou de l’ancien ?

Vous l’aurez compris, investir dans l’immobilier neuf offre bien plus d’avantages que d’investir dans l’ancien… A condition bien sûr que cet achat soit réalisé pour en tirer un revenu locatif et vous constituer un patrimoine immobilier. Dans le cadre d’une résidence principale, l’achat d’un appartement ou d’une villa neuve vous assure sécurité et garanties quant aux éventuels vices cachés. Les aides de l’Etat et les normes actuelles encouragent les investisseurs à acheter du neuf. Les programmes immobiliers ne manquent pas en ville, ni à la campagne d’ailleurs… De nombreuses petites résidences voient le jour, les promoteurs ont bien compris que le marché de l’immobilier n’était pas près de s’éteindre.

En achetant du neuf pour votre résidence principale ou même pour du locatif, vous aurez également le privilège de choisir vos matériaux, votre décoration intérieure et tout ce qui pourra permettre de mieux louer votre logement ou d’y couler des jours heureux.

Même si, avec la crise sanitaire actuelle, il est aujourd’hui plus difficile d’obtenir des prêts immobiliers, la garantie des revenus locatifs facilite grandement les démarches. C’est d’ailleurs peut-être le bon moment pour acquérir un bien, car les taux d’intérêts sont actuellement les plus bas jamais connus en France. En achetant du neuf, vous investissez forcément pour l’avenir, votre retraite, vos enfants. Qui plus est, un bien neuf, parfaitement entretenu, dans un quartier sympa gardera toujours un prix de revente intéressant. Généralement les investisseurs revendent leurs biens au bout de 10 ans pour agrandir leur patrimoine et bénéficier à nouveaux des avantages de l’investissement immobilier dans le neuf !