En matière d’achat immobilier, il y a certaines choses à savoir avant de se lancer dans l’aventure ! Avant de signer un acte authentique, vous allez devoir choisir avec votre acheteur ou votre vendeur entre deux alternatives. Le compromis de vente ou la promesse de vente sont des avant-contrats, qui fixeront les conditions de vente de votre bien.
Si vous signez une promesse de vente, vous vous engagerez auprès de l’acheteur pour une durée déterminée. Durée pendant laquelle, le bien sera réservé au futur acheteur. Si vous reveniez sur une promesse de vente, vous devriez alors verser des dommages et intérêts souvent très élevés.
Le compromis de vente, lui, engage l’acheteur et le vendeur au même niveau. C’est un avant-contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre son bien à un prix déterminé, et l’acheteur à l’acquérir selon les modalités définies.
Attention les données changent !
Jusqu’à lors, lors d’une promesse de vente, le vendeur pouvait se rétracter en payant des dommages et intérêts au futur acquéreur. Cependant la Cour de cassation, dans un arrêt du 23 juin dernier vient de refuser le droit de revenir sur la promesse de vente. Et ce, bien que l’acquéreur n’ait pas levé l’option. La vente forcée a donc été ordonnée !
Les détails de cette décision
En 1999, un couple consentait une promesse de vente avec un autre couple. Cette promesse faisait d’eux les acquéreurs au décès des propriétaires du dit-logement. Les propriétaires s’étant réservé un droit d’occupation jusqu’à leur décès. A la suite d’un divorce, la propriétaire s’est rétractée de cette promesse. A la suite du décès de la propriétaire, le couple a levé l’option et assigné le propriétaire à la réalisation de la vente.
Et la Cour de cassation leur a donc donné raison en expliquant que la promesse de vente d’un bien immobilier est définitivement engagée. Pour pouvoir se désengager de cette vente, il aurait fallu qu’une cause explicite soit mentionnée dès la signature de la promesse !
La vente forcée est donc possible !
Avant cette jurisprudence, la Cour de cassation estimait qu’une promesse de vente pouvait être rompue en payant des dommages et intérêts. Si l’acquéreur ne déclare pas vouloir signer l’acte de vente, alors l’accord n’est pas conclu en totalité. Aujourd’hui donc une promesse de vente engage définitivement le vendeur envers l’acquéreur. Et ce, sans possibilité de se rétracter, même 20 ans après la signature !
Lorsque vous achetez ou vendez votre bien immobilier, faites-vous aider d’un notaire et renseignez-vous sur toutes les petites astuces à connaître. Vérifiez les délais de rétractations possibles, les clauses éventuellement ajoutées à vos promesses ou compromis… Et bien entendu, même si cela implique des frais, une maison ou un appartement ne se vendent pas entre particuliers. Prenez plutôt les conseils avisés d’un agent immobilier, qui saura vous aiguillez et surtout vous éviter des arnaques qui peuvent ruiner une vie entière !
Cet article est un cas d’école. Confusion entre les deux types de contrats, informations fausses, présentation du jugement comme une nouveauté alors qu’il suit simplement la législation. En signant une promesse de vente, le vendeur est engagé définitivement sans possibilité de rétractation même avec un versement d’indemnités. Et ce depuis toujours. Quel un commun accord peut annuler une promesse de vente et l’acheteur demande toujours une forte indemnité. Si l’acheteur ne veut pas annuler, le tribunal peut obliger le propriétaire à vendre.
Un peu de sérieux sur des sujets aussi importants est indispensable….
Bonjour et merci pour l’article.
En général je trouve que c’est un peu risqué d’avoir une offre d’achat verbalement. Je travaille avec immo 360 vendome, je leur fais confiance à 100% et mes 2 derniers achats d’appartements j’ai réalisé avec eux, mais j’ai toujours demandé un document en écrit, quel que soit le type du document.